L’amministratore è il soggetto che ricopre il compito di rappresentante legale del condominio.
I requisiti dell’amminstratore:
deve godere di diritti civili, non deve essere stato condannato per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a 2 anni e, nel massimo, a 5 anni, non deve essere stato sottoposti a misure di prevenzione (ad es.: l’obbligo di soggiorno) divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione, non deve essere stato interdetto o inabilitato, non deve essere stato annotato nell’elenco dei protesti cambiari, deve essere in possesso almeno di diploma di scuola secondaria di secondo grado ed aver frequentato un corso di formazione iniziale continuando l’attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale. Se l’assemblea ha nominato amministratore uno dei condomini dello stabile (e quindi si tratta di un amministratore non “professionale”) gli ultimi tre requisiti non sono richiesti.
Quando deve essere nominato un amministratore:
La nomina di un amministratore è obbligatoria soltanto quando i condomini sono più di 8. Sotto questa soglia è comunque sempre possibile scegliere liberamente.
Come va effettuata la nomina:
L’amministratore deve essere scelto in assemblea ed è sempre necessaria la maggioranza dei condomini presenti all’assemblea stessa che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio. Il registro delle nomine e delle revoche dovrà avere annotato il nominativo dell’amministratore e dovrà essere tenuto dall’amministratore in carica.
Compiti e doveri dell’amministratore:
a) La rappresentanza dei condomini: può promuovere azioni giudiziali nell’interesse del condominio, sia contro i terzi (tutti gli atti vanno notificati presso l’amministratore) sia contro i condomini (recupero delle somme non ancora versate dopo 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio).
b) Gli obblighi dell’amministratore: L’amministratore all’atto della nomina (e ad ogni rinnovo dell’incarico) deve comunicare i propri dati anagrafici e professionali e il luogo dove vengono tenuti i registri dell’anagrafe condominiale, dei verbali e delle revoche nonché della contabilità specificando giorni e ore in cui gli interessati possono prenderne visione gratuitamente, deve avere una polizza che lo copra in caso di errore professionale, può adeguare i massimali di polizza se nel periodo del suo incarico vengono deliberati lavori straordinari, deve aprire uno specifico conto corrente dedicato al condominio per la gestione ordinaria ed a fare transitare su questo conto le somme ricevute, inoltre ad aprire un conto corrente intestato al condominio per la gestione straordinaria nel caso in cui sussista. Alla cessazione del suo mandato dovrà consegnare tutta la documentazione del condominio al nuovo amministratore e svolgere le attività urgenti per evitare che il condominio incorra in interessi e sanzioni od incorra in danni alle parti comuni;
c) I doveri dell’amministratore: l’amministratore deve convocare annualmente l’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale deve far osservare il regolamento di condominio, svolgere le attività come da delibere assembleari, disciplinare l’uso delle cose e dei servizi comuni, deve inviare e riscuotere i contributi, curare gli adempimenti fiscali, redigere e verificare il registro dell’anagrafe condominiale, curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, curare la tenuta del registro di nomina e di revoca dell’amministratore, curare la tenuta del registro di contabilità (ha 30 giorni di tempo), deve conservare la documentazione condominiale e dare l’opportunità di consultazione agli aventi diritto, elaborare il rendiconto annuale della gestione per approvarle entro 180 giorni dalla chiusura.
Il compenso dell’amministratore:
La legge prevede che l’amministratore debba specificare analiticamente l’importo che chiede come compenso per l’attività da svolgere, in caso contrario si considera nulla la nomina.
Durata dell’incarico e revoca dell’amministratore:
La legge stabilisce che l’incarico dell’amministratore ha durata di un anno e, in caso di mancata revoca, si intenderà rinnovato per un altro anno. I condomini possono sempre deliberare la revoca dell’amministratore con le modalità previste nel regolamento di condominio, se quest’ultimo non dovesse prevedere nulla a riguardo, si necessiterà di una delibera favorevole dell’assemblea con la maggioranza dei presenti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio.
La revoca può però essere anche disposta dall’autorità giudiziaria su richiesta anche solo di uno dei condomini se ricorrono alcuni gravi motivi stabiliti dalla legge.